建物屋上のメンテナンスのポイントとは
防水の寿命は施工法によって大きく異なりますが、一般的に10年〜20年です。しかし、この寿命(耐用年数)はあくまでも目安であり、しっかりとしたメンテナンスが施されている場合に限り保証されるものです。
どんなに耐用年数が長い施工法でも定期的なメンテナンスや専門業者への調査依頼は欠かすことができません。
雨漏りのトラブルなどはこまめなメンテナンス、目視チェックなどによってある程度は防ぐことが可能です。今回は建物屋上のメンテナンスのポイントをまとめましたので解説します。
多くの人は建物屋上のメンテナンスが必要だということを知らない
防水業界では建物屋上の定期的な点検、およびメンテナンスが必要というのは一般常識です。ところが防水に関する知識を持たない一般家庭からは、「建物屋上のメンテナンスが必要だとは知らなかった」といった声がよく聞かれてきます。なぜ多くの家庭では、屋上の定期メンテナンスが必要だということを知らないのか？
これにはさまざまな理由が考えられますが、主には建物を建てた施工業者が「今後定期的な点検やメンテナンスが必要になります」といった説明をしっかりと行わないことが影響しています。
実際、屋上の防水工事を行うある優良業者は、お客様に「屋上の定期メンテナンスが必要なのはご存じでしたか？」と質問すると、多くの方は「知らなかった」と回答するといいます。
このように現状では、建物屋上の定期メンテナンスが必要だということを知らない家庭は非常に多いです。詳細は後述しますが、屋上の定期メンテナンスや点検は防水層はもちろんのこと、建物内部の寿命を伸ばす上でも重要なことです。
そのため、現在屋上のメンテナンスなどをまったく行っていない方は、これを機に定期メンテナンスなどに関する基礎知識をしっかりと学んでおきましょう。
建物屋上のメンテナンスのメリットとは？
先ほども少し説明しましたが、建物屋上のメンテナンスのメリットは防水層や建物内部の寿命を伸ばせることです。通常、防水というのは施工直後であれば高い防水機能を維持しているため、建物内部に雨水が侵入することはありません。
しかし、屋上というのは室内と違って直射日光、雨、風、雪などにさらされている状態です。つまり屋上の防水層は常に自然の力によってダメージを受けているというわけです。
このような状態が長期的に続くと、防水層は劣化症状をみせるようになります。
防水層が劣化するということは、本来の防水機能が低下するわけですから、建物内部への雨水侵入の確率が高くなるということです。防水層の劣化によって侵入した雨水は、場合によっては建物内部の木材腐敗を起こしたり、安全性が低下したりする恐れもあります。
こうなると防水層の補修工事だけではなく、建物内部の修繕費用も捻出しなければなりませんから経済的ダメージも大きくなります。
屋上のメンテナンスを放置するとこのようなデメリットを招くため、防水業界では定期的なメンテナンスや点検が推奨されているのです。
定期点検、定期メンテナンスをしっかりと実施してれば、仮に防水層などに異常が見つかっても修理費用を必要最小限に抑えることができます。このような理由から現在、屋上付きの建物を持っている方はメンテナンスや点検の重要性をしっかりと覚えておきましょう。
【アスファルト防水】メンテナンス・点検のポイント
ここからは施工別にみたメンテナンス、点検のポイントを解説します。まずは耐用年数が長いことで知られるアスファルト防水から。
アスファルト防水は合成繊維不織布にアスファルトを含浸させた材質「ルーフィング」を、熱で溶解したアスファルトで貼り付けていく工法です。施工法も熱工法、常温粘着工法、トーチ工法と複数あります。
また、アスファルト防水の中には仕上げとして防水層の上からコンクリートを打設(押さえコンクリート)することもあります。
前述のようにアスファルト防水は他の施工法と比較すると、耐用年数が長く、メンテナンスや点検を上手く行えれば15年〜20年ほどは持ちます。
このような特徴を持つアスファルト防水のメンテナンス、点検のポイントですが、まずは以下の項目をチェックを忘れないようにしましょう。
- 保護塗料の色あせ(退色)
- 押さえコンクリートのひび割れの有無
- 防水層の浮き
- ドレイン周辺の汚れ
- 植物の生育状況
アスファルト防水では防水機能保護のための塗料が塗られています。この塗料は直射日光などの影響で退色を起こすため、年数の経過とともに保護力が弱まり、防水層に悪影響を与える可能性があります。
また、押さえコンクリート仕上げの場合は、コンクリートにひび割れがあると雨水が防水層に侵入します。
防水層の機能が正常であれば大きな問題にはなりませんが、防水層も経年による劣化症状がみられることが多いため、最悪の場合は建物内部へ雨水が侵入する恐れもあります。
また、内部に溜まった水分や空気による影響の膨れ、雨水排水の役割があるドレイン周辺の汚れチェックもしっかりと行っておきましょう。
【ウレタン防水】メンテナンス・点検のポイント
ウレタン防水とは、液体状のウレタン樹脂を何度も塗りつけて防水層を形成していく工法を指します。液体状の材料を使用する工法となりますので、複雑な形状をした箇所もつなぎ目のない防水層を形成することができます。
ウレタン防水の耐用年数は一般的に10年〜12年前後とされています。ウレタン防水のメンテナンス、点検時に意識しておきたいポイントは以下のとおりです。
- トップコートのひび割れの有無
- 防水層の亀裂・ひび割れの有無
- 防水層の膨れ
- ドレイン周辺の汚れ
- 植物の生育状況
ウレタン防水には太陽光などから防水層を守るためのコーティング材(トップコート)が塗られています。このトップコートも経年による劣化を起こしますので、定期的にひび割れ有無のチェックをしておくようにしましょう。
またトップコートの劣化が起きると、下の防水層が露出します。トップコートの保護能力が落ちると、防水層にも直射日光などの影響が及びますので、亀裂やひび割れの有無は必ず確認してください。
トップコートのみの亀裂、ひび割れなら雨漏りを起こす心配はありませんが、同じ症状が防水層にまで及ぶと建物内部への雨水侵入を引き起こします。
その他、下地に水分が含まれていた場合は、防水層の膨れもみられるようになりますので注意が必要です。アスファルト防水と同様、ドレイン周辺の汚れや植物の生育状況チェックも忘れないでください。
【シート防水】メンテナンス・点検のポイント
シート防水とは文字どおり防水性に優れたシートを敷設する施工法を指します。シート防水で使用されるシートには塩ビ製とゴム製があり、塩ビシートで厚みが1.5mm〜2.5mmほど、ゴムシートであれば1.2mm〜2.0mm程度のものを用いるのが一般的です。
ひと昔前は工期が短い、かつ低価格が魅力的なゴムシート防水が主流でした。しかし、ゴムシートは塩ビシートと比較すると防水層が薄いため、落下物などによる衝撃や鳥獣のいたずらによって破られやすいというデメリットがあります。
このことから現在はゴムシートよりも耐候性などに優れる塩ビシート防水が主流になっています。シート防水のメンテナンスや点検時にチェックしておきたいポイントは以下のとおりです。
- シートの膨れ
- シートの破れ
- シート結合部などの剥がれ
- シートの浮き
- 水溜りの有無
- ドレイン周辺の汚れ
- 植物の生育状況
シートの膨れは防水層の下に入り込んだ水分が気化、水蒸気になり体積が増えることで引き起こされます。
また、前述のようにシート防水で使用するシートは厚手の塩ビシートでも1.5mm〜2.5mmの厚さしかありません。そのため、シートの破れに関しては細かくチェックしておくようにしましょう。
その他シート防水特有の不具合として起こりうるのが、シート結合部などの剥がれです。シート防水はシートを何枚も貼り合わせるという特性上、多くの結合部や端部が存在します。
この結合部などに剥がれが起きると、当然雨水が侵入しますから、防水性や耐用年数に悪影響を及ぼすことになります。
そのため、シート結合部のチェックも欠かさず行うようにしてください。晴れた日に水溜りができているといった現象は、シートの浮きなどが考えられます。シートは強風などによってめくれが発生する可能性もありますので注意が必要です。
【FRP防水】メンテナンス・点検のポイント
防水性では№1ともいわれることがあるFRP防水。FRPとは繊維強化プラスチック(Fiberglass Reinforced Plastics)の略称であり、通常のプラスチックにガラス繊維などの補強材を組み合わせて強化した材質を指します。
FRPはさまざまな形状に形成しやすいため、屋上やバルコニーの防水以外にもスポーツ用品や水槽、浴槽など幅広い製品で使用されています。
防水の目的でFRPを用いる場合は、液状の不飽和ポリエステル樹脂に硬化剤を加え、ガラス繊維などの補強材と組み合わせて一体にした塗膜防水が施されます。
つまりFRP防水はシート防水のように継ぎ目のない防水層を形成できるということです。複雑な形状に防水層を形成するときもFRP防水は重宝されるという特徴があります。FRP防水のメンテナンス、点検時に意識しておきたいポイントは以下のとおりです。
- FRP表面塗装の剥がれやひび割れ
- 防水下地が見えるか否か
- 防水下地のひび割れ
- ドレイン周辺の汚れ
FRP防水は紫外線および雨水に弱いため、防水層の上には劣化を防ぐためのトップコート塗装が施されているのが一般的です。このトップコート塗装も経年による劣化により剥がれやひび割れが発生することがあります。
トップコートの剥がれやひび割れは防水層の劣化を促進させることになりますので、定期的に表面塗装のチェックを行うようにしましょう。基本的に目視で防水下地が見えていれば表面塗装が劣化しているサインですので、塗り替えも検討しておいてください。
さらに目視で確認できた防水下地にひび割れがなどがあった場合は、確実に雨漏りの原因になります。このケースでは早急に専門業者へ連絡を入れるようにしましょう。他の施工法と同様、ドレイン周辺の汚れチェックも忘れないでください。
専門業者に調査と点検を依頼するタイミングは？
建物屋上の自己メンテナンスや点検を行う際に気になるのが、専門業者への調査と点検依頼のタイミングです。屋上の防水に関しては自身でできるメンテナンスと専門の知識を持った業者にしかできないメンテナンスがあります。
自身でできるメンテナンス、具体的にはドレイン周辺の清掃などはわざわざ専門業者を呼ぶ必要はありません。しかし、防水層のひび割れやトップコートの剥がれなどに関しては専門業者への補修依頼が必要になります。
このことから自己メンテナンス、目視チェックの際に上記のような症状がみられたときが専門業者への調査、点検依頼のベストなタイミングといえるでしょう。
防水層の異常は長期間放置すると確実に雨漏りの原因になります。異常がみられたときは早めに専門業者へ相談することが大切ですので、しっかりと覚えておきましょう。
まとめ
一口に屋上のメンテナンスといってもチェックするべき箇所などは、施工法によって大きく変わります。そのため、メンテナンスや目視チェックを行う際は、まず屋上に施されている防水の種類をしっかりと確認することが大切です。
その上でそれぞれの施工法に合わせたメンテナンスやチェックを行うことが、防水層の寿命を延ばすことにもつながります。
防水は耐用年数が長くても数年に一度は、専門業者への調査、点検依頼を行うことが重要。こまめな自己メンテナンスや目視チェックを行い、適切なタイミングで専門業者への調査、補修依頼を行うようにしてください。
